전입신고와 확정일자를 받았더라도 등기부에 새 근저당이 생긴 시점에 따라 보증금의 순위가 달라질 수 있습니다. 특히 입주 당일에는 대항력의 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
대항력은 다음 날부터 생깁니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖추지만, 제3자에 대한 효력은 그 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 따라서 입주·전입신고 당일에 집주인이 근저당권 설정등기를 마치면, 그 권리가 임차인의 대항력보다 앞설 수 있습니다. 확정일자는 보증금에 우선변제권을 갖추는 데 필요하지만, 이미 앞선 담보권보다 순위를 높여주지는 않습니다.
입주 전후 등기부를 확인하세요
계약 전 등기부등본만 확인하고 끝내지 말고, 잔금을 치르고 입주하는 날에도 소유자와 새로운 권리 설정 여부를 살펴보는 것이 좋습니다. 전입신고와 확정일자는 가능한 한 신속히 받고, 계약서에는 임대인이 잔금일 다음 날까지 추가 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 둘 수 있습니다. 다만 특약은 임대인의 의무를 정하는 것이므로, 위반 시 권리 순위가 자동으로 보전되는 것은 아닙니다. 등기부에 새 권리가 확인되면 즉시 사실관계를 확인하고 대응을 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 받으면 당일 설정된 근저당보다 앞서나요?
그렇지 않습니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자 등 요건을 갖춰야 하며, 순위는 권리별 요건을 갖춘 시점과 등기 상황에 따라 달라집니다. 확정일자만으로 선순위 근저당을 앞설 수는 없습니다.
계약서 특약이 있으면 근저당 설정을 막을 수 있나요?
특약으로 임대인의 설정 행위를 금지할 수는 있지만, 이를 어겼다고 등기된 근저당이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 특약 위반에 따른 책임과 임차인의 권리 순위는 별도로 살펴야 합니다.